Konut fiyatları ve kiralardaki patlama yeni değil. Fiyatlardaki tırmanış, pandemi yazında (2020) açılan düşük faizli konut kredisi paketiyle başladı. Kamu bankaları birinci el konutlar için aylık faizi 0.64’e indirince kayıtlı tarihin konut satış rekoru kırıldı. Bir malın arzı sabitken talebi artarsa fiyatı yükselir. Konutta da birebiri oldu, fiyatlar tırmanışa geçti. Bir müddet sonra konut alamayanlar kiraya yöneldi. Bu da kiraların patlamasına neden oldu.
Konut fiyatlarındaki artış geçen yıl bu vakitler daha da sürat kazandı. Merkez Bankası’nın faiz indirimleri (Politika faizini geçen yılın Eylül ile Aralık ayları ortasında 500 baz puan indirerek yüzde 14’e çekmişti) doları patlattı. Tasarruf sahipleri kar üzere eriyen Türk Lirası’ndan kaçmak için mala, yani konuta, arabaya atak etti. Bu, konut fiyatlarının çıldırmasına yol açtı. Kiralar tekrar onu izledi. Barınma krizi işte bu türlü doğdu.
Bugün büyük kentlerde 3-4 milyon liradan aşağı mesken kalmadı. (2+1 ve üzeri büyüklükteki konutlar için söylüyorum.) Lakin züğürt tesellisi kabilinden bir beklenti vardı, “Fiyatlar artacağı kadar arttı. Artık daha fazla artmaz” diye düşünülüyordu. Çünkü konut alabilen almış, geriye bu çılgın fiyatlardan mesken alamayacak olanlar kalmıştı.
Son datalar bu “iyimser” beklentinin de gerçeği yansıtmadığını gösteriyor. BETAM (Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırma Merkezi), konut fiyatları ve kiralara dair aylık raporunu evvelki gün açıkladı. BETAM’ın bilgilerine nazaran Kasım ayında Türkiye’de konut fiyatları ortalama yüzde 4.7 arttı. Meğer birebir ay TÜİK’in açıkladığı enflasyon yüzde 2.8’di. Yani konut fiyatlarındaki artış enflasyonu neredeyse ikiye katladı. Yıllık konut fiyat artışı yüzde 174.1 ise oldu. (Resmi enflasyon yüzde 84.4).
Bu, Türkiye ortalaması. İstanbul’da daha yüksek, yüzde 190. Fiyatların İstanbul’un üzerinde arttığı vilayetler de var.
Konut fiyatları böyleyken kiralardaki artışın gaz kesmeden devam ettiğini görmek şaşırtan değil. Yeniden BETAM’ın datalarına nazaran Ekim’de yüzde 159.2 olan yıllık kiralardaki yıllık artış oranı Kasım’da yüzde 168’e yükseldi. Geçen yılın birebir devrinde 25 TL olan Türkiye geneli yeni ortalama metrekare kirası 67 TL oldu.
Özetle barınma krizi hafifleyeceğine giderek daha da derinleşiyor. Bunda halkın TL’den kaçmaya devam etmesinin yanı sıra iki faktör daha rol oynuyor: Arzın yerinde sayması ve yabancı göçmen akını.
Konut arzı, satın alma ve kiralama talebinin gerisinde kalmış durumda. Bunun da sebebi enflasyon.
İnşaat materyallerinin fiyatı durmaksızın artıyor. Müteahhitler çimentoyu, demiri vb. yarın hangi fiyata alacaklarını bilmiyorlar. O nedenle yeni projeye başlamak konusunda tereddüt ediyorlar. Gerçekten 2022 yılı 3. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı bir evvelki yılın tıpkı çeyreğine nazaran yüzde 8.0, daire sayısı yüzde 3.8 ve yüzölçümü yüzde 4.7 azaldı. Meğer nüfus artışına ve yabancı akınına bağlı olarak artması gerekirdi.
Kiralık konut arzında da düşüş var. BETAM’ın bilgilerine nazaran kiralık konut arzı Kasım ayında hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azaldı. Kiralık konut ilan sayısı geçen aya kıyasla Türkiye genelinde yüzde 5.7, İstanbul’da yüzde 3.6, Ankara’da yüzde 3.7, İzmir’de yüzde 5.5 düştü.
Konut arzı yerinde saydıkça, yabancı göçmen akını ve nüfus artışı sürdükçe konut fiyatları enflasyonun üzerinde artacak üzere görünüyor. Bu, bilhassa hayatın başındaki Z Nesli için çok makûs bir haber.
