Yeni düzenleme ile 1 Eylül 2023 prestijiyle bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan direkt dava açamayacak. Müracaatın nereye, nasıl yapılacağı, maliyeti ve mühletinin ne olacağı ise tam olarak açıklanmadı. Lakin taraflarla ilgili hazırlanan çalışmada öne çıkan kimi başlıklar şöyle:
1- Gayrimenkulde hangi davalarda arabuluculuk kuralı uygulanacak?
Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira kontratı kaynaklı ihtilafları zarurî arabuluculuk sürecine tabi.
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve paydaşlığın giderilmesine ait uyuşmazlıklarda da müracaat yapılacak. Yaklaşık olarak 3-4 yıl süren izale-i şüyu öbür ismiyle ‘ortaklığın giderilmesi’ davalarında hissedarların vakit ve paha kayıpları giderilecek.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabulucuyla çözülecek. Kat malikinin açacağı eski hale getirme, olağan yahut fevkalâde kat malikleri genel şura kararlarının iptali üzere davalarda arabuluculuk kaide olacak. Yeniden site yahut apartman idaresinin aidat ödememe nedeniyle açacakları icra takipleri ve itiraz halindeki davalar, idare planı yahut kat malikleri heyet kararlarına uymayan kat malikleri aleyhine açacakları davalar üzere ihtilaflarda arabuluculuk uygulanacak.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da kapsamda. Komşu parseller ortasında çıkan birçok uyuşmazlık; hafriyat hakkı, gürültü, koku üzere birçok ihtilaflarda, dava açılmadan evvel arabulucuya gitmek zarurî olacak.
İlk adım kimden?
2- Süreci hangi taraf başlatacak?
Zorunlu arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum başlatmak zorunda. Kira tahliye davası açmak isteniyorsa mal sahibi, paydaşlığın giderilmesi davası açılmak isteniyorsa hissedarlardan birisi, apartmanda idareyle sorun yaşayan bir kat maliki yahut apartman komşuluk hukukuna uymuyorsa malik yahut yönetici arabuluculuk sürecini başlatması gereken bireyler.
Maliyet konusu merak ediliyor
3- Nereye müracaat yapılacak? Fiyatı ne olacak?
Arabuluculuk başvurusu açılacak dava için yetkili olan mahkeme neresi ise o adliyede var olan ‘Arabuluculuk Bürosuna’, şayet o adliyede bu türlü bir ofis kurulmamış ise görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğü’ne müracaat fiyatı ödenmeksiniz yapılabilecek. Arabuluculuk hizmeti yapılırken iki saate kadar görüşmeler fiyatsız olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup, iki saati geçen görüşmelerde ise bilakis bir düzenleme taraflar ortasında yok ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Minimum Fiyat tarifesine nazaran ödenecek. Lakin iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği fiyat dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama sarfiyatı olarak ödetilecek. Taraflar şayet arabulucuyla anlaşırlarsa aksi kararlaştırılmadıkça Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Minimum Fiyat tarifesine nazaran belirlenecek arabuluculuk fiyatı taraflarca eşit biçimde ödenir. Örneğin Kira bedelinin tespiti davası konusu paraya ait bir dava olduğu için mal sahibi 5000 TL kira bedeli ödeyen kiracısı için 15.000 TL istenmiş ve 12.000 TL’de uzlaşmış olsun. Bu noktada 7000 TL bir artış sağlanmış olup 7000×12= 84.000 TL. Burada birinci 100.000 TL’ye kadar yüzde 6 bir arabulucu fiyatı olarak pahalandırılacak ve 5040 TL arabuluculuk fiyatı ödenecek. Konusu para ile kıymetlendirilmeyen uzlaşmalarda ise bir saati iki taraflı uyuşmazlıklarda taraf başına 480X2 halinde olacak. Örneğin kat malikleri ortasında bir ihtilaf oluşmuşsa iki malik ortasındaki ihtilaf için 960 TL’lik uzlaşma bedeli arabulucuya ödenecek.
Görüşmeler Müddet kadar sürüyor
4- Taraflar nasıl ve kaç kere bir ortaya gelecek?
Arabuluculuk, müracaat sonrası arabulucunun tarafları davet etmesi ve tarafların arabuluculukla ilgili süreci kabul ettiklerine dair yazılı onay tarihi prestiji ile başlar. Özel kanununda başka bir mühlet öngörülmüyor ise genel arabuluculuk müddeti 3 hafta olup en fazla 1 hafta ek müddet ile tamamlanmak zorunda. Taraflar arabulucunun daveti ile arabulucunun ofisinde bir ortaya gelecekler. Görüşme süreci en fazla 4 hafta sürebilecek. Bu süreç içerisinde taraflar şayet görüşmelere devam etmek isterse, birden fazla kere bir ortaya gelebilirler. Fakat 2 saati aşan görüşmelerde artık taraflar arabulucu fiyatını kendileri öder.
Gerilimin önlenmesi hedefleniyor
5- Görüşmelere kimler katılacak, neler konuşulacak?
Görüşmelere taraflar; kiracı/mal sahibi, kat maliki/yönetici yahut dava açılmak istenen başka kat maliki, paydaşlığın giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıyeten bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) yasal temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir. Arabulucu yönlendirme yapmadan tarafları uzlaştırmaya çalışır. Tarafları bir ortaya getirecek, uzlaşmalarını sağlamak için kendi ortalarında görüşme yapmalarını sağlayacak, ortamın tansiyonunu düzenleyecek ve düşürecektir. Bu noktada arabulucu muhakkak bir tarafa dönerek ‘Bu davayı kaybedebilirsiniz dolayısı ile uzlaşmanızda yarar var’ üzere kesin karar içeren yahut yönlendiren cümleler kurmamalı.
İmzalı tutanak hazırlanacak
6- Arabuluculuk başarısız olursa ne yapılacak?
Taraflar anlaşamazlarsa ‘uzlaşmazlık tutanağı’ düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu belgece arabuluculuk ofisine ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamaz. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.
Geçmişte açılan davalar kapsam dışı
7- Hali hazırda açılan davalar etkilenecek mi?
1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek bu düzenleme o tarihe kadar açılmış olan tüm davalar ile yeniden açılacak olan davalarda uygulanmayacak. Açılmış tüm davalar mevcut mahkemelerinde devam edecek. 1 Eylül 2023 ve sonrası prestijiyle açılacak olan yasal düzenleme içeriğinde belirtilen tüm davalarda arabuluculuk mecburî olacak.
‘Arabulucu istemiyorum’ denilmesi mümkün değil
8- Taraflar arabuluculuk sürecini reddedebilecek mi?
Dava kuralı olarak arabuluculukta arabuluculuk süreci başvurusu yapılmadan reddedilemez. Lakin arabulucu tayin edildikten sonra tarafların görüşmeye gelmemesi yahut bir tarafın gelip başka tarafın gelmemesi hallerinde ise bu durum uzlaşmazlık tutanağı formunda arabulucu tarafından düzenlenecek.
Kimler ziyanlı çıkar?
9- Taraflardan biri görüşmeye katılmazsa yaptırımı ne olacak?
Taraflardan birinin görüşmeye geçerli mazereti olmadan gelmemesi halinde arabulucu uzlaşmazlık tutanağını katılan tarafla birlikte düzenler. Bu durumda dava açılması halinde katılmayan taraf haklı da çıksa haksız da çıksa arabuluculuk faaliyet fiyatını ve yargılama masraflarının tamamını ödemek zorunda kaldığı üzere, haklı çıkması halinde dahil lehine vekalet fiyatına hükmedilemez.
Mahkeme kararı niteliğinde
10- Alınan kararlara uyulmaması halinde neler yapılacak?
Uzlaşma sağlanmış ve buna karşın uzlaşmaya riayet edilmiyorsa, taraflar Arabuluculuk tutanağının mutlaklaşmasını Sulh Hukuk Mahkemesi’nden sağlatarak kararın icra edilmesini isteyebilirler. Bu kapsamda bu karar, katılaşma sonrası ilam kararı (mahkemelerin dava sonunda verdiği karar gibi) niteliğinde olur.
Kaynak: Hürriyet
